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地產視角下的人口增長看懂了人口就看懂了房地產地產視角下的人口增長看懂了人口就看懂了房地產 2010年7月8日 8:13 跟貼 6 條 來源：東方今報 鄭東新世界2期 正商新藍鑽2期 正商東方港灣 九龍城 華林尚峰苑 中原新城 不要把人看成是負擔 我一向懷疑那些信口開河的人口學者的說法，他們認為資源是有限的，如果人口過快地增長，遲早有一天我們會消耗掉這個世界上的一切。 洪亮吉，在馬爾薩斯提出人口論的前幾年，對18世紀中國的未來充滿了悲觀，其邏輯正是糧食增長的速度遠趕不上人口增長的速度。但是洪亮吉錯了，今天的中國，人口至少是當時的4倍，人們因為斷糧而餓死在今天是難以想像的。 洪亮吉和馬爾薩斯雖然不是信口開河之人，但他們在“人是什麼”這個問題上犯了極大的錯誤：人僅僅是資源的消耗者嗎？馬克思說，人是生產力中最重要的因素，小平則說科技是第一生產力。科技從哪裡來，不正是從人那裡來的嗎？ 洪亮吉的錯誤在於把人僅僅看成是資源的消耗者，而忽略了人更是物質財富的生產者，更忽略了人是知識的生產者。比如說糧食，如果不是因為水稻品種的改良和化肥的使用，今天我們即便有再多的土地，大部分地球人仍然要忍受飢餓。如果沒有化學知識和機器的發明，煤炭和石油怎能為我們所用？ 因此，嚴格意義上講，自然界的一切能否為人類所用，並不取決於自然界本身，而取決於人類知識的進步，後者幫助我們不斷地發現新的資源，所以資源不是有限的，而是無限的，因為人類的知識進步不會停止。 總之，我特別想再次強調，人不是負擔，而是最大的財富，是購買力，是創造力，即便是馬爾薩斯站出來，我也可以自信地說，你錯了，你把自己對人類前途的悲觀建立在一個錯誤的依據上。如果我們把人看成是負擔，那麼又該怎樣看待我們自己？ 順便提一句，不少實證研究已經表明，工業革命之所以租房子率先發生在英國，與那里人口的暴增、勞動力從土地上解脫出來有很大的關係，而14世紀前中國科技發明多於歐洲，也與中國人口眾多關係密切。 河南人口過億的另一面 30年前我們就在為僧多粥少發愁。在1979年以前的20年中，河南平均每年糧食的增幅僅僅為3.3%，而人口每十年就要增加1300萬人。十一屆三中全會前，全省人均糧食只有560斤，低於全國的619斤，甚至還有三分之二的縣集體分配每人每天不足1斤糧食。 但是今天的河南已經成為中國的糧倉。如果此刻我們再為人口多而感到憂慮，就顯得有點不合時宜了。從歷史上看，人口與經濟總是保持著同步增長。文藝復興時期英國群島只有400萬人，隨著美洲高產作物的引進，英國發生了農業革命，到1800年英國的人口已經達到1600萬，1900年時則突破4000萬。隨著農民離開土地擁向城市，為大規模的工業生產帶來了廉價的勞動力，從而刺激了工業革命的發端。 這一點其實在德國的歷史上也可以得到證實。德國在20世紀初人口超過6000萬，流民增加迫使其走上技術創新的道路，二次工業革命就發生在德國。 中國在漢代就接近6000萬人。這是古代中國科技進步的基礎，因為這使得技術發明的機率遠遠大於人力資源稀缺的西方諸國，一直到14世紀，但是沒有引起中國的科學革命。有研究認為，這是因為現代科學不同於偶然的技術發明與科學發現，而需要在實驗室和生產線上來完成。 根據歷史學家布羅代爾的觀點，人口大國沒有用好自己的人力資源，其原因不僅在於此，更在於歷代王朝採用一整套辦法把人民限制在土地上，強調人頭稅和兵役，而不太鼓勵農民離開土地去經商和興辦企業。地方性的人口過剩導致單位面積的土地上勞動力越來越多，以至於“不必發明機器來節省人力”。 如果以史為鑑，我們可以輕鬆地得出兩個結論：一、人口增長是經濟進步的第一推動力；二、人口的自由流動是必要的有巢氏房屋。 該融入，還是出逃？ 河南作為全國第一人口大省，2008年年末總人口達9918萬人，今年7月成為全國第一個人口超億的省份。在鄭州，700多萬常住人口壓力也開始轉變為交通壓力、高密度“強迫症”、公共空間匱乏等。城市漸漸成為“圍城”：外面的人想進來，進來的人想出去。對此，房地產企業該有怎樣的思考？ 東方地產：您認為房地產與人口之間的關係有多密切？ 李曉峰：應該說，房地產快速發展是基於兩個因素：第一是人口，第二是城市化。而這兩個因素又可以合二為一，就是“人口的城市化”。 在城市化進程中，“進城”成了很多人的夢想，於是城市在膨脹，一環、二環、三環，不知不覺中，鄭州市已出現了四環，甚至形成了“四環時代”。此外，鄭開大道的通車加快了鄭州與開封房地產市場之間的融合速度，“大鄭州規劃”、“鄭汴一體化”的實施也將兩地房價推向更高的階段，由地產引領的“大鄭州”概念正在走向現實。 東方地產：很多人認為，是剛性需求讓鄭州的樓市只漲不跌。您對此怎麼看？ 李曉峰：長期來說是城市化進程下的剛性需求在為樓市不斷輸入血液，但短期來說，開發企業的坐地升價、海外熱錢的進入以及投機購房，促成了樓市的高房價泡沫。 另一方面，近幾年樓市經歷波折後的強力反彈，也給購房者提供了一個錯誤的信息，認為房地產是增值行業，房子是增值保值產品，這也在一定程度上進一步刺激了房地產的繁榮。 東方地產：您認為中國的城市化會讓房地產受益多長時間？ 李曉峰：由於我國政府出台的全面經濟刺激計劃的實施，我國就業水平和國民收入將在今年出現較為明顯的恢復，城市化水平將在今年出現增長加快的局面。根據預測，今年我國城鎮人口將達到64729萬人，城鎮人口比重將達47.7%。而在1996年的時候，中國的城市化率只有30%，可見近十五年是中國城市快速發展的“黃金時期”。但是，城市化不是開幕活動永無止境的，當城市人口發展到一定數量之後，城市化速度就會放緩。 根據國際上的規律，當城市化率達到80%的時候，發展起來就會更為緩慢。由於中國人口過多，有人認為當中國城市化率達到70%的時候，就會逐漸緩慢。目前，中國的城市化率距離這一數字還有約23%。按照每年1%的城市化率增長，中國房地產還有二三十年的好時光。之後，房地產行業會從新房的增量轉向存量房的租售。 東方地產：目前有一個現象，很多有錢的人選擇在郊區居住，您認為這反映了城市化發展的何種問題？ 李曉峰：錢鍾書先生筆下的《圍城》中說，城內的人想衝出去，城外的人想擠進來，千辛萬苦進了城才知道出城的艱辛。 這很像今天的樓市，一方面城市化進程加快，各市地先富起來的消費者及大中專畢業生嚮往著都市的繁華生活，想在市區內買房置業；另一方面，市區內有車有房一族，已厭倦了嘈雜的城市生活，追求空氣清新的郊外第二居所；還有一些無房的工薪階層，儘管想住在離單位較近的住宅里，但由於郊區較便宜的房價，他們選擇了出城。 我曾經讀到這樣一個數據：在鄭州一些高密度居住區，負離子含量非常小，只有幾百個，但在外環，負離子含量多達三萬。這實際上反映出在城市化過程中，人們的物理居住空間正在惡化。這同時引發了一個問題：在城市攤大餅式的開發中，我們的政府，我們的企業，也許更應該思考我們的居住質量。 城市化帶來的樓市機會： 是機遇，還是挑戰？ 值得關注的是，1~5月，全省房地產開發投資576.17億元，比上年同期增長36.0%；在房地產開發投資中，住宅投資455.12億元，增長35.7%。一系列的數據，證明了河南房地產發展的良好態勢。王牌企劃董事長上官同君說，河南的城市化進程是擋不住的，同樣無法阻擋的，是全省1億人口的購房熱情。 東方地產：您怎麼看待“人口”帶給河南房地產的機遇？ 上官同君：最近，我也剛好關訂做禮服注到這樣一個關於“人口”的數據。有報導說，“十二五”期末，我國人口總量將達到13.9億左右，城鎮人口將首次超過農村人口突破7億。這對於中國房地產，無疑是利好消息。 目前，全國有13.5億人口，如果以城市化率提高1%來計算，每一年都有1000多萬人進城。而對河南來說，我們有一個億的人口數量，這就意味著每年有100多萬人進城。這對於房地產企業來說，是一個上千萬平方米的新增需求量。 過去10年，我國正處於收取“人口紅利”的黃金時期，鄭州也不例外。 在過去的10年裡，勞動力的充足供給和高儲蓄率，為鄭州經濟增長帶來了繁榮發展，同時也帶來了可觀的“人口紅利”。表現為房子供不應求，房價翻番，至2010年5月份，鄭州市區商品住宅均價為基本突破6000元/平方米，是2003年的3倍多。 在中國人的傳統觀念中，都希望有自己的房子，“人口紅利”的到來使得購房動力大增。這也是近三年鄭州商品住宅供需日漸趨緊的直接原因。 在我們的營銷過程中，通過對客戶構成的研究發現，25歲~45歲群體是住房消費的主要群體，其中25歲~35歲中青年人群是消費的主體，尤其是80後人群正在呈上升趨勢，由此可以看出，他們正處於婚齡期，對住房的需求屬於剛性需求，彈性較小。 所以很多人質疑“房價越調越高”，其最根本的原因，在於鄭州需求旺盛。無論怎麼調控，都控制不了人們對住房的需求，可以說，河南的城市化進程是擋不住的，同樣無法阻擋的，是全省1億人口的購房熱情。 東方地產：我們注意到，目前我國的老齡化正在提速，老年人口出現第一次增長高峰。這樣的人口結構，對房地產來說是機遇還是挑戰？ 上官同君：我了解的數據是，60歲及以上老年人口將從“十一五”年均淨增480萬提高到“十二五”的800萬左右，在2015年總量將突破2億。 在鄭州市，65歲及以上的人口為62.5萬人，佔8.32%，也就是說，每11個鄭州人中就有一名租房子老年人。這為房地產打開了又一扇窗戶，如何滿足老年人的住房需求，是目前開發商應該考慮的課題。 據北京市去年的一次調查表明：有近14%的老年人準備將來住進老年公寓。 隨著社會的發展，持這種想法的老人將越來越多，由此可見開發老年公寓的巨大潛力。 我想，以後會有這樣的開發企業，把老年公寓作為一個專業方向探索並發展。 不斷增長的城市人口是樓市剛性需求的根源 看懂了人口就看懂了房地產 ●鄭州市規劃局有關負責人感慨，鄭州市歷史上共有7次大的規劃，但總體感覺是規劃趕不上變化。 ●以建業為代表的本土企業和以昇龍為代表的外來房企，共同分享著鄭州的“人口紅利”。伴隨著主流資本商在鄭州三環以內的改造式開發，鄭州住宅開發郊區化進程一直在向前邁進。 ●自去年年底國家進行宏觀調控以來，全國包括北京、上海、深圳在內的一線城市紛紛調整策略，降價銷售，然而在鄭州，調控的“冰雹”並未讓房地產企業感受到“寒冷”，只是感到了“涼意”，業內人士普遍認為，這與鄭州有龐大剛性需求這個取暖的“火爐”有很大關係。 □今報記者李雪娜 關鍵數字：752.1萬 鄭州市常住人口為樓市“奠基” 鄭州市建成區面積為310平方公里，比去年“長胖”了7平方公里。每年有150萬農村人進城 前段時間，有網友在大河網論壇裡貼出一張地圖，是1951年發行的，當時還不叫市區圖，叫《鄭州市街圖》。從這張地圖上看，當年，鄭州的建成區主要街道也就30多條。 據鄭州市規劃局工作人員介紹，今年5月下旬，鄭州市政府公佈鄭州市建成區範圍為：三環路以內中心城區、鄭東新區、高新區、經開區、北部組團(北三環路以北至連霍高速區域)、東南部組團(宇通工業園、金岱工業園等)、須水組團、惠濟新區，建成區面積為310平方公里，不包括上街區。 此次公佈的建成區範圍與去年公佈的基本相同，只是面積擴大了7平方公里，相當住商房屋於綠城廣場面積（約0.12平方公里）的58倍。 “鄭州市的第一部規劃是1927年馮玉祥主政河南時做的，當時，這部規劃名叫《鄭埠設計圖》，規劃面積是10.5平方公里，這也拉開了鄭州城市規劃的序幕。” 據此，1928年~1929年，《鄭州市新市區建設計劃草案》出台，規劃面積35平方公里，人口28萬。 1954年，河南省會遷至鄭州後，鄭州市政府重新制訂了城市總體規劃方案，規劃到1972年，人口控制在58萬，建設用地控制在63.6平方公里。 1995年，鄭州市再次編制完成《鄭州市城市總體規劃》，規劃到2010年，建設用地189平方公里。到2006年，鄭州市建成區面積已達280平方公里，遠超規劃中2010年的範圍，總體規劃不得不再次修訂。 記者從鄭州市統計局也獲悉，截至2009年年底，鄭州市常住人口為752.1萬人，其中，居住在城鎮的476.9萬人。按照鄭州市城市總體規劃，2020年，鄭州市中心城區人口為550萬人，建成區面積將達到500平方公里。而來自河南省發展改革委的消息顯示：隨著工業化程度的不斷提高，農業大省河南已進入改革開放以來城鎮化發展最快時期，每年有150萬農村人口進入城鎮成為市民。 “鄭州市常住人口的激進史，體現出了'城市'變遷之迅速。尤其是1996年城市化進程加速之後，房地產成為城市人口激進下'借光'最多的一個行業。應該說，房地產發展、城市發展和人口發展三者是相輔相成的。人口是房地產快速發展最主要的一個因素。”河南財經政法大學研究院常務副院長李曉峰說。 關鍵詞：外來人口 城市化空間拉動商品住宅需求 巨大的人口基數讓鄭州的城區版圖越來越大，而在鄭州版圖擴張的過程中，房地產的發展，也走過了甜蜜的十年 在業界流行一句話,“看懂了人口也就看懂了房地產”，業內人士普遍承認，這幾年鄭州樓市的繁榮離不開“人口紅利”。 作為一個土生土長的企業，河南建業的發展戰略，與“酒店經紀人口與城市化”關係密切。 《建業》主編宋曉鳴告訴記者，建業的發展戰略可以說是佔盡了“天時、地利、人和”，該集團的省域化戰略不僅適應了其發展，更找到了與城市化進程完美的契合點。 “河南地處中原腹地，擁有1億人口，毗鄰多個省份，且擁有全國里程最多的高速公路網絡，是連接東部和西部的重要橋樑。隨著西部大開發戰略的逐步推進，河南省必將迎來更大的發展機遇。目前河南城市化率低於全國42％的平均水平，如果河南城市化率每年有1.5％的增長，意味著有將近200萬人要進城。粗略計算，如果一人按10平方米計算市場的需求，大約是2000萬平方米；原有的3000萬住在城鎮的人，每年增加 一平方米 就是3000萬平方米。” 宋曉鳴告訴記者，按照發展規劃，2020年河南省城市化率將提高到50％。也就是說，未來10年間，平均每年提升一個百分點，按照此增幅比率預計，每年河南新增的住宅需求在 五千萬平方米 左右。巨大的城市化空間將帶動市場對新增住宅的需求。據悉，河南省城市土地儲備量相對充沛且價格較低，憑藉在省內的強大影響力，建業在土地市場上的優勢較為明顯，未來建業的土地儲備速度仍將保持快速增長的趨勢，以支持公司未來幾年的高速發展。 “這顯然是一個無比龐大的蛋糕，它足以滿足河南房地產企業的發展夢想。”宋曉鳴說。據悉，緊隨城市化進程，8到10年後，建業以鄭州為中心的擴張半徑將擴大到400公里，進入50多個城市，經營200個項目，區域人口2億人。 這是建業的戰略。鄭州另一個地產大鱷的發展和壯大，同樣與“城市化”密不可分。 昇龍企業於2006年開始進軍鄭州。如今，昇龍在鄭州開發了6個城中村項目，總建築面積達1000多萬平方米，項目總投資近500億元。 據昇龍集團董事長林億介紹，在2006年之前，公司在福州主要開發住宅產品，隨著全國房地產市場的快速發展，集團有了向外地拓展的戰酒店工作略規劃。在選擇發展區域的時候，公司也去了很多的城市考察、調研，但最終還是選擇了河南鄭州。 林億認為，沿海的房地產市場起步早、發展快、市場競爭激烈，市場已經面臨著一定程度的飽和，進入這些較為成熟的市場將面臨很大的風險和發展瓶頸，不如選擇中西部這些發展潛力巨大的區域。 另外，就全國范圍來看，鄭州的區位很特殊，不僅地處中原腹地，更有隴海、京廣等多條鐵路幹線相通，一直屬於全國重要的交通、通信樞紐城市。同時，河南鄭州有海量的剛性需求。如此龐大的住房需求，能夠加速實現昇龍的擴張圖謀。 “綜觀這些區域的房地產開發，大盤化現象和趨勢已表現得十分明顯。在近郊，諸如北區的普羅旺世等，東南區的金色港灣、富田·太陽城、美景天城等，西區的帝湖花園、綠都城等，在遠郊，諸如龍湖鎮的龍泊聖地、21世紀國際城、大北郊的思念·果嶺山水等，均以相當大的開發規模衝擊著鄭州樓市。”河南中原房地產顧問有限公司總經理馮建軍說。 關鍵詞：80後 剛性需求支撐樓市“白銀時代” “蝸居”和“蟻族”不僅凸顯了房產發展歷程的陣痛，也彰顯了樓市強大的潛在需求 在中國，人口基數大，也就意味著剛性需求強。在談到鄭州的剛性需求時，曾經做客東方今報的經濟學專家鍾偉拿鄭州與武漢做了比較。在鍾偉看來，與武漢等城市相比，鄭州不僅人口的密度大，而且城市規模也有著更大的發展空間。 鍾偉說，河南與江浙沿海地帶的城市不一樣，河南人稍微有一點購買力，都會選擇在鄭州置業。河南城市發展的不平衡性，導致了鄭州這個地方外地人置業的佔大部分，而本地的置業人群相對較少。據鍾偉了解，2008年以來在鄭州和鄭州郊縣置業的群體中，六成是非鄭州人，四成是鄭州或鄭州郊縣的人。在鍾偉看來，河南城市發展水平的現狀將為鄭州房地產開發提供巨大的市場需求。 鍾偉認為，近幾年來，鄭州房地產市場活售屋網躍，儘管規模與上海、北京等一線城市有較大差距，但其房地產開發投資額和房屋銷售額同比增速遠高於這些地區，表明以鄭州為典型代表的中西部房地產市場已成為新的投資熱點。擁有人口、經濟、區位等多種優勢的鄭州房地產市場，將迎來一個較長時間的穩步增長期，為在鄭州投資的企業帶來良好的外部發展環境。 “樓市黃金五月並沒有人們所預想的那樣火爆，一線城市五一樓市冷清收場，鄭州的部分購房者也推遲了購房計劃，觀望情緒加重。然而，有業內人士指出，剛性需求在鄭州佔有很大的比例，這被開發商看好。6月份，鄭州就有16家樓盤開盤，試探剛性購買力市場。”在王牌企劃董事長上官同君看來，鄭州的樓市，不管宏觀調控再怎麼調，房價也很難下降。 河南美景置業營銷總監付晶則告訴記者，雖然樓市觀望氣氛濃厚，但城市化進程帶動下的購房需求，是不容小覷的力量。尤其是80後甚至90后買房的迫切心理，將再次撬動樓市調控的堅冰。 “回顧近兩年的樓市狀況，房價上升是'供不應求'產生的客觀結果。2008年下半年，是房價瘋漲之後的間歇，鄭州市場在全國樓市低迷的情況下也呈現疲態。但從2009年3月份開始，積攢了大半年的需求井噴。在開發商方面，卻因為經濟危機和資金緊張問題，新項目的推廣少之又少。一邊是需求的火熱，一邊是銷售的謹慎，兩者疊加，便形成了市場供不應求的局面。目前國家整個經濟形勢是較為樂觀的，這為房地產業提供了發展的大環境，每年留在城市的數以萬計的大學畢業生都需要解決居住問題，剛性需求為房地產的發展保駕護航。鄭州樓市之所以總是能夠較強抵禦宏觀調控，主要是因為鄭州的投資和投機客與一線城市相比是很少的，泡沫要小得多，剛性需求則多得多。”付晶說。
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